老城舊改，南京探索了什么
位于南京新街口的石榴新村。 趙亞玲 攝
6棟樓房整齊排列，外立面簡約現代，淺灰色石材、雙層中空玻璃……近日，位于南京新街口地區(qū)的石榴新村舊改項目進入竣工驗收階段。今年底，259戶居民有望回遷這個市中心新小區(qū)。3年前，這里房摞房、房搭房，是個典型的棚戶區(qū)。
而離這里僅3公里，就是城南小西湖。400多戶老街坊自2019年以來，陸續(xù)入住更新改造后的50多個小院。這5年來，他們的生活日常、改造后的民居風貌，吸引眾多游客打卡拍照，全國各地的建設規(guī)劃部門也爭相前來調研。
秦淮區(qū)是南京舊改任務最重、啟動最早的區(qū)，舊改項目常常占到主城一半以上。為此，該區(qū)成立了我省首家實體化運作的“城市更新辦”。從小西湖、大陽溝到石榴新村，5年來秦淮區(qū)在城市更新就地安置、寬容規(guī)劃、土地整合利用等方面先行先試，一系列理念做法被融入我省不久前發(fā)布的《關于支持城市更新行動的若干政策措施》。
原住民新業(yè)態(tài)共生共享，
讓“居者安、近者悅、遠者來”
10月25日，一個普通的下午，記者來到老門東邊的小西湖，放眼望去街巷悠長、庭院深深，老街坊們有的在院子里閑坐，有的在屋里收拾，生活恬靜而從容。
透過堆草巷33號劉光紀家后院鏤空的花窗，院子里的花園一覽無余，葫蘆藤蔓綿延剛剛掛果，石榴樹上掛著紅彤彤的果實，小門半開著，幾個游人在陽傘下小坐。
改造前，這里雜草叢生，院墻破舊；改造后，他家迅速成了小西湖網紅打卡點。
在小西湖，有一批像劉光紀家這樣的“共享院”，既保留了家居功能，敞開院落又自成公共空間。另外還有十幾個院子，則利用居民搬遷釋放的空間，增加了功能性設施，被稱為“共生院”。
堆草巷31號原本住著5戶人家，更新改造中3戶選擇搬走、2戶留了下來，他們利用騰出的院內空間，增添了廚房、衛(wèi)生間，由此在主屋兩邊形成廂房。居民陳鴻榮說，最多時，一天有小十撥人來院內參觀。
從“共享院”到“共生院”，小西湖整個街區(qū)都實行“共生共享”�！靶∥骱悄暇┏鞘懈隆鼗恼摺�。此前舊區(qū)改造大多拆掉重建、居民搬走，小西湖卻就地改造、片區(qū)更新，不但以原住民、原生態(tài)守護城南風貌，還注入了文旅、社區(qū)功能�！� 南京規(guī)劃和自然資源局秦淮分局局長、秦淮區(qū)城市更新辦常務副主任李建波說，改造前小西湖住著810戶居民，約400戶選擇留下來。這里處于夫子廟和老門東之間，是南京28處歷史風貌區(qū)之一，如今成了各地游客體味城南市井生活的窗口。
每逢周末下午，小西湖翔鸞坊大舞臺都會上演中國傳統(tǒng)戲曲，臺下圍坐很多觀眾。這片戲臺是在明代遺址上復建的，原翔鸞廟早已不在，設計師參照文獻資料，改造中辟出750平方米空間，復建了這個戲臺。落戶附近的秦淮燈彩國家級非遺代表性傳承人顧業(yè)亮工作室，也是拆違后新建的房屋。
在小西湖民居群，還有三棟不高的筒子樓，灰色屋頂、青紅磚墻�！俺鞘袘遣煌甏慕ㄖB加，體現和而不同，筒子樓也是老城歷史的一部分�！鼻鼗磪^(qū)歷史城區(qū)保護集團小西湖項目經理趙泰翔介紹，三棟筒子樓原為公租房，如今兩棟改建成青年旅館，一棟用作安置片區(qū)內的調劑住戶。
利用住戶搬走、平移調劑，小西湖騰出更多的臨街房子，用于餐飲店、咖啡店、小酒館、手工作坊、文創(chuàng)市集等經營，在營商戶40家，占地面積1公頃，每天有數千游客來鉆巷子、逛院落，商鋪出租率超九成，青年旅館和民宿時�？蜐M。
完善法規(guī)實現社區(qū)善治，
城市舊改才能有力有序推進
大陽溝57號，原為兩幢上世紀60年代蓋的3層磚混樓，經鑒定，為C級險房。
原地、原面積、原高度，將兩幢并為一幢，推出10余種戶型。即便是最小戶型，更新后也有31平方米，一室一廳一廚一衛(wèi)，還有一個獨立陽臺。
經過一年多的拆除重建，原來的險房變身米咖色小洋樓，品相甚至超過附近小區(qū)。今年4月，地處城東大光路的大陽溝57號2幢、3幢27戶老鄰里原地回遷，搬進新家。
“住了小半年了，過去跟這不能比！”2幢103號住戶感慨，以前房子只有十幾平方米，沒有廁所，做飯就在屋外搭的小棚子里，四面漏風，現在房子成套，如廁也不用出家門了。
雖然居住條件改善，但大陽溝57號樓下沒有小區(qū)，地下沒有車庫，地下室只能停放非機動車，視野里還有成片棚戶區(qū)。
大陽溝面積10多畝，除57號外，其余約五分之四尚未改造。未更新區(qū)域有平房、小二層，也有老式低層樓房，最早的建于20世紀40年代，基本都屬于C級D級險房，巷子最窄處僅約1米。記者走進一間房屋，抬頭看，木質層板上霉斑點點，用手輕輕一撥，墻皮就往下掉，人走在木質樓梯上“吱呀”作響。
大陽溝原計劃整體按片區(qū)更新，蓋五六棟多層住宅，綠化率30%，并配建120個地下車位以及社區(qū)醫(yī)院，引入物業(yè)管理。怎奈有5戶居民不同意原地更新，有一戶人家7名子女都想各自分得一套房。后來有10余戶居民一起去勸說這5戶居民，也未能奏效，被迫先改建更新簽約率100%的57號。孤零零一棟樓，還要顧及周邊建筑采光、消防要求，既不能“長高”又不能“長胖”，各類配套根本無法建。
“57號建成后，不斷有居民來問我，大陽溝其他片區(qū)什么時候改造？”大陽溝項目實施單位南京明商白房報修公司顏黎明還駐扎在現場，在隔壁小區(qū)租了一間辦公室，專門接待大陽溝居民來訪。“城市舊改的前提是社區(qū)自治，要發(fā)動群眾形成廣泛共識，同時城市更新法律規(guī)范也要進一步完善，不能因為極少數人的不合理訴求，損害了絕大多數群眾的利益�！�
擦著“底線”寬容規(guī)劃，
求解更新與保護“最大公約數”
前后開了69場議事會，改造方案經過70多輪修改……
石榴新村舊改從一開始就廣泛發(fā)動群眾參與。共商共建、群策群力，388戶居民97%簽字改造，70%居民要求回遷。
“充分討論讓住戶認識到，原地重建、就地改造是唯一可行方式。”負責石榴新村項目的秦淮區(qū)越城集團副總經理陶瑩介紹，石榴新村始建于20世紀50年代，住戶多而雜，廚房、衛(wèi)生間公用，且全部為D級險房。
這里，猶如新街口地區(qū)的“塌陷地”，與周邊面貌格格不入。
由于征收成本高，臨近朝天宮地區(qū)規(guī)劃限制嚴格，拆遷重建成本超過10億元。2000年以后曾先后有3撥開發(fā)商來調研，最后擺擺手都撤了。
如今以回遷安置代替拆遷，不僅大大節(jié)約了改造成本，還滿足老街坊們“留在市中心住新房”的愿望。
6棟建筑最高11層、最低4層，兩棟在朝天宮文保紫線范圍內建筑控高18米，改造后的石榴新村與周邊建筑高度協(xié)調，守住了新街口—朝天宮的天際線。小區(qū)內，樓與樓之間街巷寬六七米，植有兩排行道樹，單元樓沿墻見縫插針建了花圃。臨街底層空間騰出，全部改為商業(yè)，面積有6000平方米，地下也“掏”出100個機動車停車位。這些配建，大大增強了越城集團的項目平衡和造血能力。
“眾人拾柴火焰高，螺螄殼里做道場�！崩罱úㄕf，石榴新村作為南京舊改“老大難”更新改造，動力機制有兩個：一是社會治理為更新改造掃除障礙。絕大多數住戶同意就地更新，騰出空間統(tǒng)籌布局住宅和商業(yè)、綠化、車庫等各類配套。二是土地綜合利用和規(guī)劃上有了很多突破。片區(qū)內外許多插花地、邊角地、夾心地，都整合進來一起利用。通過劃撥方式，項目還吸納旁邊一塊占地3000多平方米的社區(qū)用地。
“為了實現就地改造，很多建設規(guī)劃都是擦著‘底線’做的�！崩罱úㄕf，石榴新村小區(qū)樓間距、綠化率、車位配比尚難達到新建商品房小區(qū)標準，但和改造前相比，已是“一個天一個地”了，街巷最窄處寬度設計，守住大寒日不低于2小時日照標準�！斑@其實是為了在有限空間安排盡可能多住戶，同時不損害地區(qū)風貌，力求在城市改造、居民安居、面貌保護中獲得‘最大公約數’�！�
記者 劉春 顧巍鐘 通訊員 孫樂
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