南京青龍地鐵小鎮(zhèn)：重塑“公園里的城市”

文章來源：新華日報

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發(fā)布時間：2023-03-23 15:54:55

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放眼寧鎮(zhèn)揚一體化版圖，這里是區(qū)域同城化核心地帶和交通樞紐。置身全市創(chuàng)新產業(yè)新布局，這里是環(huán)紫金山科創(chuàng)帶重要節(jié)點。放大“山水城林”獨特優(yōu)勢，建設城東“中央綠脈”，重塑“公園里的城市”……邁步新發(fā)展階段，南京青龍地鐵小鎮(zhèn)站在了全新的發(fā)展起點，吹響了“再出發(fā)”的強勁號角。

放大交通能級，重塑“地鐵旁的城市”

3月18日，南京市地鐵線網客運量達到352.7萬人次，創(chuàng)下今年春節(jié)后單日客流量新高，同時連續(xù)5個周末突破300萬大關。客流復蘇是城市活力重燃的有力印證。

南京2023年城建計劃日前出爐，今年將全力推進11條在建線路的建設，總投資183.5億元。強勁投資支撐著“軌道上的城市”疾馳新征程。

在客流洶涌和資金熱涌的雙重加持下，地鐵線網不僅是城市交通的主干脈絡，更是城市開疆拓土的強力引擎、區(qū)域價值變現(xiàn)的重要支撐。放眼全市域，城東紫金山東麓的青龍地鐵小鎮(zhèn)，位于麒麟科創(chuàng)園與仙林大學城中部，這是主城唯一成片開發(fā)的全新區(qū)域，也是唯一位于主城的地鐵小鎮(zhèn)。

“高起點的發(fā)展規(guī)劃是這里最強的發(fā)展動能所在，謀定而后動為這里的發(fā)展積蓄了磅礴勢能。今年將全面啟動青龍板塊的建設，讓投資者、居住者都能感受到切實的變化和獲得感�！蹦暇┑罔F小鎮(zhèn)開發(fā)建設集團有限公司董事長袁校檸介紹，2022年7月，這一片區(qū)交回該公司操盤運作。在梳理前期規(guī)劃的基礎上，他們全面完善后續(xù)開發(fā)的前期手續(xù)，進行市政路網的梳理分析，確定了整體建設方向，今年將掀起新一輪開發(fā)建設的熱潮。

這一因地鐵樞紐功能而興的片區(qū)，開啟新一輪高強度建設的“密鑰”，是內外交通路網的全面升級�！皷|流路以西、目前尚未閉合的14條道路，將在今年8月開工建設，年內路網全部貫通。東流路以北的斷頭路也將于今年6月正式啟動，預計明年實現(xiàn)貫通。”南京地鐵小鎮(zhèn)開發(fā)建設集團有限公司相關負責人介紹，整個路網系統(tǒng)及時補缺重整，將全面煥新區(qū)域“顏值”，提升片區(qū)配套水平，放大板塊能級。

由青龍地鐵小鎮(zhèn)北望，山水相連處就是仙林商圈。目前，通過九鄉(xiāng)河東路，這一片區(qū)可以北上銜接仙林片區(qū)。下一步，隨著東流路北延貫通，這里的居民驅車不過10分鐘，就可以方便地逛萬達茂、游羊山湖，城市東部兩大重要片區(qū)將實現(xiàn)無縫對接。根據(jù)規(guī)劃，2025年之前，捷運大道以北的所有斷頭路也將全部完成建設，這一“地鐵旁的城市”，居民出行將全面提速。

放眼全球，國內外大都市都青睞TOD（以公共交通為導向）開發(fā)模式。在中國香港，約45%的人口居住在距離地鐵站僅500米的范圍內；新加坡的“地鐵小鎮(zhèn)”全是政府投資建設的大型公共租屋組團，通過地鐵連接中心城市，交通非常方便。實踐證明，地鐵小鎮(zhèn)不僅可以緩解城市發(fā)展對土地的渴求，更能對城市人群進行有效分流，降低置業(yè)、居住成本。

“地鐵先行形成的軌道交通樞紐功能，從片區(qū)發(fā)展伊始就成為了又一最具亮點的發(fā)展優(yōu)勢�！苯K省規(guī)劃設計集團曹國華說，青龍地鐵小鎮(zhèn)的軌道交通建設兼具了城市型、走廊型、站點型等多種特色，不僅高效聚合了城市的配套功能，而且有效引導可職住平衡，軌道交通效應十分顯著。

從軌道交通來看，地鐵4號線就在家門口，更多的地鐵線路正在向這里延伸。規(guī)劃中，2號線將與東流站打通， 8號線將在靈山站換乘，寧揚城際線、寧和線將來都將接入東流站……翻開最新的路網規(guī)劃，這里布局了“快連—集散—本地”三級功能性路網�？爝B路網以快速路為主，強調節(jié)點接入，主要為城市三環(huán)、仙林大道和S122；集散路網以主干路和次干路為主，負責交通集散總控。主干路三橫四縱布局，次干路一環(huán)三聯(lián)布局，形成區(qū)域路網骨架。主干路三橫四縱，位于內部小組團邊界，分別為：麟崗大道、捷運大道（橫向）、仲景大道、九鄉(xiāng)河東路、晨山南路、孟北路、捷運大道（縱向）。次干路一環(huán)三聯(lián)，深入內部小組團中部，分別為：青龍路—龍王山路—七鄉(xiāng)河西路—古泉路形成的環(huán)路，思邈路、康寧路、三陽路三條聯(lián)絡線。本地路網以支路、街道為主，服務本地生活，以軌道站點為核心的團狀設置，小街區(qū)密路網布局。

今年，這一區(qū)域的基礎設施年度投資將超10億元。交通賦能，投資加碼下的青龍地鐵小鎮(zhèn)，正經歷著新一輪的“價值重估”。

彰顯中央綠脈，營造“公園里的城市”

在交通路網建設上快速做“加法”，讓新一輪建設“綱舉目張”，重回快車道。在城市建設規(guī)劃上做“減法”，讓謀篇布局“因時就勢”，彰顯稀缺性。

“我們做出的一個重要調整，就是在片區(qū)開發(fā)強度上做減法。山腳下的住宅容積率由2.0調低到了1.2。這樣可以凸顯山體景觀軸線，讓這一片區(qū)更加宜居宜游�！痹帍娬{，地鐵小鎮(zhèn)的建設不應為追求短期的土地價值而盲目提高容積率，青龍地鐵小鎮(zhèn)的新一輪建設，是在全面理解規(guī)劃理念的基礎上的“再升級”“再出發(fā)”，“公園里的城市”將成為這里的“主打品牌”。

“豐厚的山水自然資源，是青龍地鐵小鎮(zhèn)所在片區(qū)最大的本底特色和生態(tài)優(yōu)勢，也是其對標河西新城、南部新城、江北新區(qū)等城市熱點發(fā)展板塊的后發(fā)優(yōu)勢的動能所在�！鼻帻埖罔F小鎮(zhèn)所在片區(qū)規(guī)劃編制的主創(chuàng)之一、東南大學建筑設計研究院有限公司執(zhí)行總規(guī)劃師劉華指出，這一片區(qū)的規(guī)劃充分尊重山水生態(tài)資源，建筑高度讓步于山水輪廓，是自然中的城市，也是城市中的公園。南京房地產業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張輝認為，該片區(qū)是最具備條件成為南京城市東部龍頭的發(fā)展片區(qū)，低密度的開發(fā)模式和山水資源是其最具特色的宜居價值所在。

山水資源、生態(tài)本底將成為這一片區(qū)的核心競爭力和核心吸引物。

今年，青龍片區(qū)中央綠脈即將啟動概念方案比選。這一5公里長的城市生態(tài)綠廊將成為地鐵小鎮(zhèn)最具標識性的景觀，也是最具活力的發(fā)展帶。

“錨定‘山水城林’代表作的目標追求，引入地標性文旅綜合體，我們打造南京東部獨樹一幟的濕地公園、城市綠肺。”南京地鐵小鎮(zhèn)開發(fā)建設集團有限公司規(guī)劃部門負責人介紹，這一中央綠脈項目選址在青龍地鐵小鎮(zhèn)中部偏東區(qū)域，東鄰晨山與棲霞區(qū)界，西至九鄉(xiāng)河路，南近思邈路，北至龍王山，總面積約78.46公頃。規(guī)劃范圍內水域資源豐富，涉及四青水庫、袁家邊湖、妙山水庫等三大水庫和四青河、小白溝兩條河流。根據(jù)規(guī)劃，這里凸顯“一半是山水、一半是生活”的場景，體現(xiàn)“立體山水、公園城市”的規(guī)劃理念，以山水為基底，融入文旅特色，打造維護城市安全韌性的海綿體，建設望山見水、藍綠交織的生長的城市，塑造生態(tài)與活力共生、城市與公園共生的和諧景觀。這一項目預計總投資約4.5億元。

值得一提的是，這一中央綠脈的打造將有機植入環(huán)形綠道、運動球場、濱水空間、露營游憩地，融入兒童友好社區(qū)設計理念，整個濱水生態(tài)活力帶將劃分四大分區(qū)。其中，生態(tài)溪谷區(qū)將打造展現(xiàn)生態(tài)野趣、自然科普為一體的多功能生態(tài)濱湖公園。城市客廳區(qū)以周邊商業(yè)、商住和商辦用地為依托，構建特色街道的慢行系統(tǒng)網絡，重現(xiàn)城市空間與親水岸線的緊密關系，打造區(qū)域水系休閑廊道。山丘樂園區(qū)則以妙山、晨山為本體，呈現(xiàn)山林充分面向城市打開，城市住建向山林蔓展的整體布局，打造全民健身登高穿林的健康通道。品質水岸區(qū)則以小白溝河道為媒介，營造濱河休閑交往的群體空間，打造城河一體的活力生活場景。

“這里文化底蘊深厚，李白在這里看過日出，南唐后主李煜在這里打過獵，南京眾多的歷史文化在這里都有遺跡，是圓城市田園夢想的絕佳之地。”南京師范大學俞香順教授援引《泊船瓜洲》一詩指出，青龍地鐵小鎮(zhèn)所在片區(qū)正是一千多年前王安石就看中的寶地，如今正徐徐展開更為美麗的畫卷。

激活關鍵變量，打造“科創(chuàng)帶上的城市”

片區(qū)開發(fā)之初的“一增一減”，讓青龍地鐵小鎮(zhèn)的配套水準起步不凡。

當年第一輪開發(fā)初期，青龍地鐵小鎮(zhèn)建設資金壓力最大的時候，他們做了個讓人意外的決定：將部分住宅用地調整為教育用地，引入南外仙林分校。事實證明，當時雖然少賺了點“賣地錢”，卻為后期的持續(xù)開發(fā)蓄勢儲能。

2020年已正式開學的九年一貫制公辦學校南外仙林分校青龍地鐵小鎮(zhèn)校區(qū)，也是青龍地鐵小鎮(zhèn)所在片區(qū)的宜居價值所在。今年，這一學校迎來了首批畢業(yè)生，喜報迭傳。地產銳評人士表示：“這一片區(qū)的購房群體以城東、仙林片區(qū)的居民為主，都非常注重教育，而南外仙林這樣優(yōu)質教育資源的引入勢必會為片區(qū)的吸引力增色不少�！�

重新審視這一片區(qū)的發(fā)展軌跡，教育配套高點起步，下一步將有品牌教育資源持續(xù)導入。高端醫(yī)療資源配套已在周邊布局，通過快捷交通路網鏈接，往東有省中醫(yī)院仙林院區(qū)，往西有泰康鼓樓醫(yī)院。當下，亟待補上的關鍵一環(huán)，則是商業(yè)配套。

“片區(qū)正在運作的兩幅地塊都規(guī)劃有一定比例的商業(yè)，我們將通過合作開發(fā)、回購等多樣化的形式切實減輕拿地企業(yè)的運營壓力，同時也能更好地推動片區(qū)商業(yè)配套的快速完善�！蹦暇┑罔F小鎮(zhèn)開發(fā)建設集團有限公司相關負責人介紹，一方面，要持續(xù)關注片區(qū)內已出讓的商辦地塊的建設，加快片區(qū)商業(yè)配套的完善。與此同時，著眼未開發(fā)地塊的整理出讓，將盡快進入會員制倉儲式超市，打造片區(qū)自己的地標商業(yè)載體。在新一輪建設的發(fā)展中，“生活在公園，就近有配套”的愿景很快照進現(xiàn)實。南京地鐵小鎮(zhèn)開發(fā)建設集團有限公司提出，要進一步凸顯青龍板塊的核心競爭力，聯(lián)動周邊匯通路板塊、靈山板塊，打造江寧北部、仙林南側以地鐵為軸線的城市群落，成為東部片區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的新興宜居宜業(yè)板塊。

人口的快速集聚，將充分釋放這一片區(qū)的潛力。目前，青龍片區(qū)居住人口近2萬人，規(guī)劃人口將達到10萬人。放眼青龍、匯通路、靈山三大板塊，整個片區(qū)規(guī)劃人口就將超過20萬人。其中，不斷注入的產業(yè)人口將成為催生磁力效應的一個“關鍵變量”。

推進產城融合、重塑片區(qū)價值，28所仙林總部等產業(yè)項目的入駐，大量科技人員涌入激活了匯通路片區(qū)活力。匯通路地鐵站的上蓋物業(yè)將建設三幢點式樓宇，地下空間與地鐵站廳聯(lián)通，屋頂將被大量綠色植被覆蓋，遠遠望去猶如一片“垂直森林”，與周邊山水景觀融為一體。“這個項目今年啟動建設，但已經有多個企業(yè)總部項目前來洽談�！蹦暇┑罔F小鎮(zhèn)開發(fā)建設集團有限公司招商部門相關負責人透露。

近悅遠來的人口集聚效應才剛剛開始。根據(jù)規(guī)劃，靈山青龍匯通路沿線預留研發(fā)用地。這一片區(qū)的規(guī)劃和城市設計提出，要遵循“生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展；科技引領、創(chuàng)新驅動；幸福宜居、功能混合；安全韌性、低碳節(jié)能”四大理念，形成“一脈一帶兩心五組團”的空間結構，將重點發(fā)展數(shù)字創(chuàng)意、引領型服務業(yè)、文旅休閑三大產業(yè)，著力打造開放共享的區(qū)域協(xié)同發(fā)展典范、生態(tài)優(yōu)先的城市有機生長典范、傳承創(chuàng)新的自然人工共軛典范、創(chuàng)新驅動的產城融合發(fā)展典范、城鄉(xiāng)一體的田園都市宜居典范、科技引領的優(yōu)質人居環(huán)境典范。

放眼全市發(fā)展大棋盤，南京正推動“田園都市”與“都市田園”相得益彰，塑造人文綠都品牌，依山傍水的青龍地鐵小鎮(zhèn)建設站上了新一輪發(fā)展的風口。完善開放創(chuàng)新生態(tài)體系，南京正加快構建以環(huán)紫金山科創(chuàng)帶等為重點的科創(chuàng)和產業(yè)空間布局，青龍片區(qū)則是其中關鍵一環(huán)。彰顯生態(tài)本地優(yōu)勢，凝聚產城融合力量，青龍地鐵小鎮(zhèn)新的精彩正拉開帷幕。（江帥）

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